SGHL
Société des Grands Hôtels du Levant
Beyrouth, Décembre 2000

- Décret n° 8822 du 8 janvier 1932, complété par le décret n° 784 du 8 juin 1937 autorise la construction de l'Hôtel par la Société des grands hôtels du Levant (SHGL) sur les bien-fonds n° 349.377 et 1243 appartenant aux promoteurs du projet, ainsi que sur 2000 m2 du domaine public maritime adjacent ; en 1959, le décret n° 2660 octroie à l'Hôtel un droit d'occupation de 2000 m2 complémentaire du domaine maritime de l'Etat. C'est sur cette partie du domaine qu'existe la plage " Elite ", autrefois célèbre comme rendez-vous du tout Beyrouth.

- Rachat le 5 février 1998 par la Société des bains de mer (SBM) du Saint-Georges Yot Motor Club appartenant à M. Michel Nader et exploitante d'une partie additionnelle de la plage du Saint-Georges, et de 1900 m2 du domaine public maritime permettant l'amarrage et le haulage de bateaux en vertu du décret n° 14981 du 15 février 1957

=> La SGHL et la SBM ont ainsi un droit acquis à l'exploitation du domaine maritime, et, en conséquence du plan d'eau adjacent, en vertu des lois et règlements en vigueur.

- Ces droits acquis sont confirmés et confortés par la législation en vigueur au Liban, en particulier:

* le décret n° 4810 du 24 juin 1966 qui réglemente l'occupation du domaine public maritime de l'Etat et dont l'article 6 dispose que la possession de parcelles contiguës au domaine maritime donne droit à l'exploitation de ce domaine uniquement par le propriétaire des parcelles et non par une tierce partie, et ce dans la limite du double de la superficies des parcelles contiguës à condition que la longueur du bord de mer exploité ne dépasse pas la longueur de ces parcelles. * L'articles 5 de la loi 58/67 sur la mise en œuvre et l'exploitations de projets touristiques qui stipule que les sociétés d'aménagement que l'Etat viendrait à créer doivent respecter les droits acquis par les tiers dans ce secteur d'activités.

- La SGHL a toujours payé régulièrement et l'Etat a toujours encaissé les redevances annuelles légales dues pour l'exploitation du domaine public maritime. Le dernier paiement de ces redevances pour un montant de 24 millions de livres pour la SGHL et de 192 millions pour la SBM a eu lieu respectivement le 13/2/2000 et le 2/8/2000. Il faut rappeler que l'Etat refuse l'encaissement de toute redevance ou loyer pour toute occupation et/ou exploitation du domaine maritime qu'il considère illégale.

 

II. La situation juridique du port ouest (secteur Ab) et du plan d'eau adjacent à l'Hôtel (secteur n° 5 de la baie du Saint-Georges)

- La baie n'entre pas dans le périmètre de réaménagement du centre ville confié à SOLIDERE. En effet :

1. Le décret n° 2236 du 19 février 1992 qui délimite les parcelles foncières entrant dans le plan de réaménagement du centre ville confié à SOLIDERE a exclu les parcelles sur lesquelles l'Hôtel est bâti. 2. Les modifications subséquentes en 1994 au Plan directeur du centre ville pour inclure le remblai du Normandy dans la zone confiée à SOLIDERE ont clairement exclu des limites fixées au port ouest par le décret n° 5609 du 3 septembre 1994 le secteur n° 5 de cette zone constitué par le plan d'eau adjacent à l'Hôtel et à sa plage. 3. Bien plus, le décret n° 7660 du 15 décembre 1995 définit séparément les règles de réaménagement du secteur n° 5 de la baie du Saint-Georges. "Ce règlement, dit le décret, vise au réaménagement de la zone où est situé l'Hôtel Saint-Georges dans la ville de Beyrouth et le port qui l'entoure et qui sont tous deux contigus au port touristique ouest dont la création est prévue conformément au décret 5609 du 3/9/1994".

 

III. L'intervention de l'Etat au profit de SOLIDERE est à l'origine du conflit avec l'Hôtel Saint-Georges

- SOLIDERE a-t-elle besoin du monopole exclusif sur la baie pour être en conformité avec sa vocation ?

Non, car la vocation de SOLIDERE est en priorité le réaménagement du Centre Ville. Les activités de promoteur immobilier et d'exploitant touristique sont des activités annexes et ne peuvent s'étendre à des zones où des exploitants non défaillants ont des droits acquis.

- Toutefois, les ambitions de SOLIDERE à titre de promoteur immobilier et d'exploitant touristique l'ont amené à obtenir de l'Etat une extension de son champ d'action hors de la zone foncière du Plan directeur et de ses amendements.

En particulier, le remblaiement du talus du Normandy lui a fait aspirer à l'appropriation exclusive de la totalité du bassin ouest, y compris du secteur 5 constituant le plan d'eau adjacent à plage du Saint-Georges.

- Le Conseil des ministres a donc été amené à prendre des décisions successives et contradictoires, pour accommoder les pressions de SOLIDERE sur l'Etat. certaines de ces décisions sont non conformes aux principes généraux du droit en matière d'exploitation touristique et d'occupation du domaine public maritime. Ces décisions ont été les suivantes :

* Une confirmation des droits acquis de l'Hôtel Saint-Georges par le décret n° 6155 du 22 décembre 1994 qui lui avait attribué une superficie domaine public maritime de 12 735 m2 dont 5 140 m2 de plan d'eau et 7 695 m2 de protection maritime. * Une annulation de ce décret, neuf mois après, par le décret n° 7388 du 10 octobre 1995. * La décision n° 83 du Conseil des ministres en date du 15 novembre 1995 prévoyant la résiliation de l'ensemble des décrets ayant attribué des droits sur le domaine public maritime à la SGHL. * Le décret n° 7692 du 21 décembre 1995 confie à SOLIDERE la gestion des deux ports de plaisance Est et Ouest de Beyrouth dans les limites telles que définies par le décret 5609, ce qui exclut en principe le secteur 5 de l'emprise de SOLIDERE ; ce décret n'est cependant pas signé par le ministre des transports qui a considéré que l'Etat ne pouvait pas enfreindre les lois et les droits acquis1.

- Pour se défendre, la SGHL en 1995 et 1996 saisit le Conseil d'Etat d'une série de recours contre les décrets 5609, 7388, 7660 et 7692. Cette action amène l'Etat à rechercher un accord amiable avec la SGHL. Cet accord conclu le 7 mars 1997 entre le CDR et la SGHL prévoit :

* Le désistement de la SHL des actions en justice, * Le financement et la réalisation des travaux de remblaiement et de développement du secteur n° 5 conformément au décret n° 7660.

- Le 17 septembre 1997 le Conseil des ministres par sa décision n° 26 approuve un projet de contrat passé entre SOLIDERE et l'Etat, attribuant à SOLIDERE pour une durée de cinquante ans la gestion exclusive des deux ports est et ouest, en incluant dans ce dernier le secteur n°5. Le contrat est signé le 25 septembre par les ministres du tourisme, des finances, des transports et des travaux publics, sans qu'il soit ratifié par un décret conformément à la législation en vigueur.

- Le 24 septembre 1998, le CDR notifie à la SGHL qu'elle peut commencer les travaux prévus au contrat du 7 mars 1997 dans le secteur n° 5 du port ouest. Ceux-ci sont achevés le 23/6/1999, soit neuf mois après la notification du CDR. Les travaux sont réceptionnés par le CDR le 12 septembre 2000.

- Le 6 octobre 1999, la Direction des transports, responsable du domaine public maritime, met en demeure la SGHL d'évacuer le secteur n° 5 du port ouest pour tenter de mettre un terme à son exploitation et ses droits acquis depuis 1932.

- Pour examiner le conflit, le Premier ministre, Dr. Salim El Hoss constitue le 30 octobre 1999 un comité regroupant les autorités administratives concernées. Le rapport du comité, déposé le 12 octobre 1999², conclut que :

>* les décrets dont se prévaut la SGHL sont toujours valides et que la décision n° 83 du Conseil des ministres en date du 15 novembre 1995 est sans effet sur le secteur n° 5 qui fait partie du domaine public maritime situé hors de l'emprise de SOLIDERE, * la décision n° 26 du Conseil des ministres approuvant le contrat de gestion des deux ports est et ouest par SOLIDERE n'est pas suffisante pour annuler les droits de la SGHL.

- Le 14 mars 2000, le ministre des transports par lettre n° 594 au Premier ministre suggère que le secteur n° 5 fasse l'objet d'une exploitation séparée de la gestion de SOLIDERE.

- Le 23 novembre 2000 par sa décision n°40, le nouveau Conseil des ministres décide de la fusion du secteur n°5 avec le reste du port ouest, contrairement à tous les principes du droit et à l'esprit du contrat entre le CDR et la SGHL.

 

Conclusion : Veut-on vraiment promouvoir les investissements et la croissance ou bien veut-on remplacer des investisseurs existants par d'autres groupes d'intérêt?

- On ne peut pas prétendre attirer les investisseurs étrangers, lorsque les investisseurs libanais voient leurs droits bafoués de façon aussi flagrante.

- A la spoliation des ayants-droits qui a déjà fait couler beaucoup d'encre, va-t-on ajouter celle de l'une des plus anciennes et prestigieuses institutions touristiques de la capitale ?

- Pour attirer des investissements étrangers, il faut incontestablement que les droits des investisseurs et agents économiques locaux soient respectés.

- Une solution simple et rapide consisterait évidemment à assurer une gestion séparée du secteur n° 5 du port ouest, comme c'est le cas depuis 1932, cette gestion restant soumise au droit commun du domaine public maritime au lieu de mettre l'un des plus anciens et prestigieux investisseur dans le secteur touristique de la capitale sous la coupe de SOLIDERE qui refuserait évidemment de respecter et confirmer les droits acquis pour les céder à d'autres.

- Les ambitions de promoteur foncier et d'exploitant touristique de SOLIDERE, à l'encontre de sa vocation de base, se comprend d'autant moins que les extensions sans fin de son périmètre d'intervention depuis 1992, qu'elle obtient sans difficultés de l'Etat, ne sont pas justifiées. La crise foncière actuelle et les surplus de superficies disponibles sur terre ou de plans d'eau adjacent sont criants. Dans le cas de l'Hôtel Saint-Georges, symbole clé historique de l'attrait touristique de Beyrouth, il ne s'est pas agi d'un exploitant défaillant. Bien au contraire, la SGHL depuis dix ans mène combat contre vents et marée pour continuer d'exister et assurer la survie et la permanence d'une institution historique de la capitale.

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1 Conscient du fait que l'absence de signature du ministre des transports rend le décret invalide, le gouvernement remplacera ce décret par le décret n° 8939 du 9 août 1996, signé par un nouveau ministre des transports, puis rectifiera ce dernier décret par le décret n° 9880 du 7 février 1997 pour inclure le Directeur général des transports dans le comité chargé de rédiger le contrat entre l'Etat et SOLIDERE.
2 Ce rapport est daté, par erreur, du 12 octobre 2000.